Beaucoup de loueurs LMNP ne partent pas d'un achat neuf : ils possèdent déjà le bien depuis des années — une résidence secondaire familiale, un logement hérité — et décident, à un moment donné, de le mettre en location meublée. Avant de construire le premier plan d'amortissement, trois questions se posent, dans cet ordre : quelle valeur donner au bien, quelle valeur donner au mobilier déjà présent, et quelle part en revient au terrain.
La règle centraleAmortir sur la valeur du jour, pas sur le prix d'achat
Un bien qui n'a jamais été amorti avant d'entrer dans l'activité — parce qu'il servait jusque-là de résidence personnelle — est amorti sur sa valeur vénale au moment de l'entrée dans l'activité, et le départ de l'amortissement démarre à cette date, pas à celle de l'achat initial. C'est une règle qui surprend souvent : un bien acheté 200 000 € il y a quinze ans et valant aujourd'hui 350 000 € s'amortit sur ces 350 000 €, pas sur le prix d'achat historique.
Étape 1 — Le bienComment déterminer la valeur vénale ?
L'objectif n'est pas de trouver « le prix exact » au centime près, mais de pouvoir expliquer, plusieurs années plus tard, pourquoi telle valeur a été retenue à la date d'entrée dans l'activité. Trois niveaux, à croiser plutôt qu'à choisir isolément :
- Comparer avec le marché — ventes récentes de biens similaires, même secteur, surface comparable, état comparable, étage, ascenseur, extérieur, caractéristiques particulières.
- Croiser avec une estimation professionnelle — agence immobilière, notaire, ou expert immobilier : un avis écrit et daté qui recoupe votre propre recherche de comparables.
- Conserver les éléments de preuve — la date de l'estimation, les références utilisées, l'estimation écrite, et tout document qui documente la comparaison.
Cette valeur vénale globale doit ensuite être ventilée entre construction (amortissable) et terrain (jamais amortissable) — voir l'étape 3 ci-dessous.
Étape 2 — Le mobilierTrois situations, trois façons de valoriser
C'est le point le plus souvent traité trop vite. Un forfait arbitraire (« mon vieux canapé vaut 500 € ») n'est pas défendable : il faut, dans chaque cas, une valeur justifiable à la date d'entrée dans l'activité — mais la façon d'y arriver dépend de l'histoire de chaque meuble.
- Mobilier acheté neuf pour démarrer la location — le plus simple : la valeur d'entrée est le prix réellement payé, facture à l'appui.
- Mobilier déjà présent et encore utilisable — sa valeur ne se reprend pas au prix d'achat d'origine. Un canapé acheté 1 200 € il y a quatre ans n'est plus neuf : il faut déterminer une valeur cohérente avec son état et son âge, par exemple à partir du prix de biens comparables d'occasion.
- Mobilier ancien sans facture retrouvable — l'absence de facture ne signifie pas que le mobilier vaut zéro, mais la valeur retenue doit être justifiée par des éléments objectifs : modèle identifiable, prix de biens similaires d'occasion, âge estimé, état. À défaut d'élément suffisant pour documenter une estimation raisonnable, mieux vaut ne pas l'immobiliser plutôt que de retenir un montant arbitraire.
| Élément | Situation | Valeur à retenir |
|---|---|---|
| Appartement acheté il y a 10 ans, jamais loué | Entrée dans l'activité aujourd'hui | Valeur vénale à la date d'entrée |
| Canapé acheté il y a 4 ans | Déjà présent | Valeur justifiable à la date d'entrée |
| Réfrigérateur acheté il y a 2 ans | Déjà présent | Valeur justifiable à la date d'entrée |
| Lit acheté neuf pour démarrer la location | Achat spécifique LMNP | Prix d'achat réel, facture à l'appui |
| Meuble sans facture, très ancien | Valeur difficile à établir | Documenter l'estimation, ou ne pas l'immobiliser |
Étape 3 — Le terrainUne ventilation à part, jamais amortissable
La valeur vénale du bien, une fois déterminée, doit être ventilée entre construction (amortissable) et terrain (qui ne l'est jamais) — une étape à part entière, avec sa propre méthode (comparables de terrains nus via les données DVF, ou approche par le coût de reconstruction), détaillée dans notre article sur la part du terrain dans le calcul de l'amortissement.
Les démarchesCe qui change par rapport à un achat neuf
Sur le plan des démarches administratives, démarrer une activité LMNP suit le même cadre général qu'un achat destiné dès le départ à la location — immatriculation de l'activité, choix du régime d'imposition, première déclaration. Ce qui diffère, ce sont uniquement les trois valeurs d'entrée décrites ci-dessus (bien, mobilier, terrain), qui servent ensuite de base à votre plan d'amortissement. Pour les démarches administratives précises (immatriculation, SIRET), rapprochez-vous d'un expert-comptable ou du guichet unique des formalités d'entreprises.
Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent
Sur sa VALEUR VÉNALE au moment où vous l'affectez à l'activité de location meublée — pas sur son prix d'achat d'origine, ni sur sa valeur actuelle si vous démarrez la location plus tard. Un bien jamais amorti avant d'entrer au réel (usage personnel jusque-là) est traité comme un « bien affecté tardivement ».
En croisant plusieurs sources : des ventes récentes de biens comparables (secteur, surface, état, étage), une estimation professionnelle (agence, notaire, expert immobilier), et en conservant une trace datée de cette recherche. L'objectif n'est pas de trouver « le prix exact », mais de pouvoir justifier la valeur retenue si elle est questionnée des années plus tard.
Non, ce n'est pas le même cas et il ne faut pas appliquer le même raisonnement. Le passage du micro-BIC au réel suit des règles propres (valeur d'origine, valeur nette comptable), distinctes de celles d'un bien jamais exploité qui entre pour la première fois dans une activité LMNP. Ce cas mérite un traitement à part — à voir avec un expert-comptable avant de choisir une valeur d'entrée.
Oui, mais sa valeur d'entrée dépend de son histoire : prix d'achat réel s'il est acheté neuf pour démarrer la location, valeur justifiable à la date d'entrée s'il est déjà présent et encore utilisable (état, âge, prix de biens comparables d'occasion), ou une estimation documentée à défaut de facture — jamais un forfait choisi arbitrairement.