Beaucoup de loueurs LMNP ne partent pas d'un achat neuf : ils possèdent déjà le bien depuis des années — une résidence secondaire familiale, un logement hérité — et décident, à un moment donné, de le mettre en location meublée. Le calcul de départ n'est alors pas le même que pour un achat destiné dès le départ à la location.
La règle centraleAmortir sur la valeur du jour, pas sur le prix d'achat
Un bien qui n'a jamais été amorti avant d'entrer dans l'activité — parce qu'il servait jusque-là de résidence personnelle — est amorti sur sa valeur vénale au moment de l'entrée dans l'activité, et le départ de l'amortissement démarre à cette date, pas à celle de l'achat initial. C'est une règle qui surprend souvent : un bien acheté 200 000 € il y a quinze ans et valant aujourd'hui 350 000 € s'amortit sur ces 350 000 €, pas sur le prix d'achat historique.
Estimer la valeurUne estimation datée et justifiée
La valeur vénale à retenir doit pouvoir être justifiée : un avis d'agence immobilière, une estimation notariale, ou tout document professionnel qui situe objectivement la valeur du bien à la date d'entrée dans l'activité. C'est cette pièce qui sert de base à tout votre plan d'amortissement pour les décennies suivantes — autant la conserver soigneusement.
Le mobilierUne valeur du jour aussi, avec un forfait admis
Le mobilier déjà présent dans le logement (canapé, lits, électroménager) suit la même logique que le bien lui-même : sa valeur du jour — pas son prix d'achat d'origine, souvent oublié après plusieurs années — amortie sur 5 à 7 ans selon sa nature. Un forfait raisonnable est admis pour du mobilier ancien sans facture retrouvable. Le mobilier acheté spécifiquement au moment de la mise en location (literie neuve, équipement de cuisine) garde, lui, simplement son prix d'achat réel.
Les démarchesCe qui change par rapport à un achat neuf
Sur le plan des démarches administratives, démarrer une activité LMNP suit le même cadre général qu'un achat destiné dès le départ à la location — immatriculation de l'activité, choix du régime d'imposition, première déclaration. Ce qui diffère, c'est uniquement la BASE de calcul de vos futurs amortissements, décrite ci-dessus. Pour les démarches administratives précises (immatriculation, SIRET), rapprochez-vous d'un expert-comptable ou du guichet unique des formalités d'entreprises.
Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent
Sur sa VALEUR VÉNALE au moment où vous l'affectez à l'activité de location meublée — pas sur son prix d'achat d'origine, ni sur sa valeur actuelle si vous démarrez la location plus tard. Un bien jamais amorti avant d'entrer au réel (usage personnel jusque-là) est traité comme un « bien affecté tardivement ».
Par une estimation datée : avis d'agence immobilière, estimation notariale, ou tout document professionnel qui situe la valeur du bien à la date d'entrée dans l'activité. Conservez ce justificatif — c'est la pièce de référence de tout votre plan d'amortissement futur.
Oui, selon la même logique : sa valeur du jour (pas son prix d'achat d'origine, souvent oublié), sur une durée de 5 à 7 ans selon sa nature. Un forfait raisonnable est admis pour du mobilier ancien dont la facture d'origine n'existe plus. Le mobilier acheté spécifiquement pour la mise en location, lui, garde simplement son prix d'achat réel.