Depuis la loi de finances 2025 (article 84), la revente d'un bien LMNP au réel change de calcul. Les amortissements qui ont réduit votre impôt pendant des années de location sont désormais, pour la plupart, réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable — ce qui peut représenter une facture fiscale bien plus élevée qu'attendu si vous ne l'anticipez pas.
Le principeCe que « réintégration » veut dire concrètement
Chaque euro d'amortissement du bâti déduit pendant la détention vient augmenter la plus-value imposable au moment de la revente — l'avantage fiscal obtenu pendant la location n'est donc plus définitif, il est en partie repris à la sortie. C'est un changement de philosophie important par rapport à la situation antérieure à 2025, où l'amortissement du bien n'avait aucun impact sur la plus-value de cession.
L'exceptionLes résidences de services échappent à la réintégration
L'article 84 de la LF 2025 prévoit une exemption pour les résidences étudiantes, seniors, EHPAD et les résidences de tourisme classées — à condition qu'il s'agisse d'un établissement géré sous bail commercial avec un exploitant, pas d'un simple bien loué en direct.
Les abattements pour duréeLe calendrier de détention reste déterminant
Indépendamment de la réintégration, les abattements classiques liés à la durée de détention s'appliquent toujours à la plus-value immobilière :
- Impôt sur le revenu : exonération totale à partir de 22 ans de détention.
- Prélèvements sociaux : exonération totale à partir de 30 ans de détention, avec une accélération de l'abattement au-delà de 23 ans.
Un bien détenu depuis très longtemps peut donc être peu affecté par la réintégration en pratique, même si l'amortissement cumulé est important — c'est la combinaison des deux mécanismes qui détermine l'impôt final, pas l'un ou l'autre isolément.
Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent
Non. Seul l'amortissement du BÂTI (la partie immobilière) est réintégré. L'amortissement du mobilier et des frais d'acquisition (notaire) reste sans impact sur la plus-value, quelle que soit la durée choisie pour les amortir.
Non — c'est l'exception prévue par l'article 84 de la loi de finances 2025 : résidences étudiantes, seniors, EHPAD et résidences DE TOURISME classées (établissement géré sous bail commercial avec un exploitant) en sont exemptées. Attention : un simple meublé de tourisme classé Atout France loué EN DIRECT, sans exploitant, N'EST PAS concerné par cette exemption — il reste soumis à la réintégration comme n'importe quel LMNP classique.
Oui, les mêmes règles que l'immobilier classique s'appliquent : exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Ces abattements progressifs s'appliquent à la plus-value AVANT réintégration des amortissements.