Deux régimes s'offrent à un loueur en meublé non professionnel : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur vos recettes sans que vous ayez à justifier la moindre charge, et le régime réel, qui déduit vos charges effectivement payées — copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt — et surtout l'amortissement du bien et du mobilier. Le choix entre les deux s'est nettement déplacé depuis la réforme « Le Meur » du 19 novembre 2024, complétée par la loi de finances 2025.
Ce qui a changéLes abattements micro-BIC ont baissé en location saisonnière
Contrairement à une idée reçue, le micro-BIC n'a jamais été un taux unique de 50 % pour tout le monde — et depuis la réforme, l'écart entre les trois cas s'est encore creusé :
- Location meublée classique (bail d'habitation longue durée) : abattement 50 %, plafond 77 700 € — inchangé par la réforme.
- Meublé de tourisme CLASSÉ (Atout France) : abattement 50 %, plafond 77 700 € — aligné sur la location classique, en net recul par rapport aux 71 % / 188 700 € d'avant réforme.
- Meublé de tourisme NON classé (la majorité des locations courte durée) : abattement 30 %, plafond 15 000 € — le cas le plus pénalisé, contre 50 % / 77 700 € auparavant.
La vraie comparaisonPourquoi le réel l'emporte souvent, surtout en meublé non classé
Un abattement de 30 % (meublé non classé) signifie que 70 % de vos recettes restent imposables, quoi qu'il arrive — même une année où vos charges réelles et votre amortissement dépasseraient largement ce seuil. Pour un bien avec un emprunt en cours ou des travaux récents, le réel déduit souvent bien plus que 30 %, parfois bien plus que 50 %, la première décennie de détention.
La contrepartie du réel : une vraie comptabilité (journal, immobilisations, liasse fiscale) à tenir, là où le micro-BIC ne demande qu'une case à remplir. C'est exactement ce que LMNPilot automatise — le calcul reste complexe, la saisie ne l'est plus.
En pratiqueComment trancher pour votre cas
Il n'y a pas de règle générale valable pour tout le monde : le calcul dépend de votre prix d'achat, de votre emprunt, et du classement (ou non) de votre bien. Un bien classé Atout France avec peu de charges peut rester gagnant au micro-BIC ; un meublé non classé avec un emprunt récent est presque toujours gagnant au réel depuis la réforme.
Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent
30 %, plafonné à 15 000 € de recettes annuelles — contre 50 % / 77 700 € avant la réforme « Le Meur » (19 novembre 2024) et la loi de finances 2025. C'est la configuration la plus pénalisée par la réforme : quasiment tout Airbnb ou Booking loué en courte durée sans classement Atout France.
Oui, fortement. Un meublé de tourisme CLASSÉ garde un abattement de 50 % (plafond 77 700 €) — aligné sur la location meublée classique, mais en net recul par rapport à l'ancien taux de 71 % (plafond 188 700 €) dont bénéficiaient les meublés classés avant la réforme.
Pas systématiquement, mais la réforme a réduit l'écart en faveur du réel dans presque tous les cas de location saisonnière — car le réel déduit vos charges RÉELLES (intérêts d'emprunt, copropriété, travaux) et surtout l'amortissement du bien, qui dépasse très souvent un abattement forfaitaire de 30 % ou même 50 %. Seul un calcul sur vos propres chiffres permet de trancher.