LMNP en couple ou en indivision : qui déclare quoi, et comment se répartit le résultat ?

Un couple qui achète un studio meublé, deux frères qui rénovent un appartement hérité, des amis qui investissent à plusieurs : dans tous ces cas, la question revient — « est-ce qu'on fait un LMNP à deux, et comment on déclare ? ». La réponse est oui, c'est possible, mais ce n'est pas un simple LMNP « avec deux noms sur le dossier ». Le résultat de l'activité se calcule une fois, puis se répartit ; et tout ce qui compte pour votre fiscalité personnelle — déficits, amortissements reportés, plus-value — devient propre à chacun. Cet article donne les repères, sans prétendre remplacer l'avis d'un expert-comptable sur un cas précis.

Indivision ou pasD'abord : êtes-vous vraiment en indivision ?

C'est la première question, et elle n'a pas la même réponse selon la situation :

• Pacsés, concubins, famille, amis qui achètent ensemble : le bien est le plus souvent détenu en indivision, chacun avec une quote-part (50/50, 60/40, 70/30…) qui correspond en principe à ses droits.
• Couple marié : le bien peut être un bien commun, ou un bien propre selon le régime matrimonial et les conditions d'achat. Un bien commun n'est pas automatiquement une indivision à 50/50 au sens de la déclaration LMNP — les sources que nous avons consultées ne tranchent pas de la même façon selon les cas, et la façon de déclarer (un seul exploitant déclaré, ou co-exploitants) mérite d'être validée avec votre expert-comptable.
• Société (SCI, par exemple) ou démembrement (usufruit / nue-propriété) : ce sont d'autres modes de détention, avec leurs propres règles — hors du périmètre de cet article.

Ce que ça changeUne seule activité, plusieurs imposés

En nom propre, le schéma est simple : une personne, une activité, un résultat, une déclaration. En indivision, la logique devient :

• Une activité commune — l'indivision exploite la location meublée ; il y a une seule comptabilité, des recettes, des charges, des immobilisations et des amortissements pour l'ensemble.
• Un résultat fiscal calculé une fois, au niveau de l'activité.
• Une répartition entre les co-indivisaires selon leurs droits : chacun est imposé sur sa quote-part du résultat, dans sa propre déclaration de revenus. L'administration considère en effet que les membres d'une indivision qui exploite une activité commerciale en sont les co-exploitants.

Un exemple. Un appartement est détenu à 60 % / 40 %. L'exercice présente 30 000 € de recettes, 12 000 € de charges et 8 000 € d'amortissements déductibles : le résultat de l'activité est de 10 000 €. Le premier indivisaire est imposé sur 6 000 €, le second sur 4 000 €. Chacun reporte sa part sur sa propre déclaration de revenus, avec ses propres autres revenus et son propre taux d'imposition.

Démarches et SIRETQuelles démarches, quel SIRET ?

L'activité de location meublée exercée en indivision doit être déclarée comme telle : l'indivision est l'exploitant, et c'est elle qui tient la comptabilité et dépose la liasse fiscale (avec les mêmes formulaires que pour un loueur en nom propre : 2031 et annexes 2033). Dans la pratique, on désigne souvent un gérant ou un interlocuteur pour accomplir les formalités et signer. Deux points à confirmer avec votre expert-comptable ou le guichet des formalités, car les pratiques et les lectures varient : la façon exacte de déclarer l'activité (inscription au nom de l'indivision, mentions des indivisaires), et le SIRET sous lequel la liasse est déposée.

Retenez surtout le principe : une indivision = une activité distincte. Si l'un des indivisaires possède par ailleurs un meublé en nom propre, ce sont deux activités différentes, qui ne se mélangent pas.

Ce qui devient individuelDéficits, amortissements reportés : chacun les siens

C'est le point le moins visible, et pourtant le plus lourd en pratique. Le résultat se calcule au niveau de l'activité, mais les stocks fiscaux sont personnels :

• Les déficits se répartissent aussi selon les quotes-parts : l'exercice déficitaire de 10 000 € d'un couple à 50/50 donne un déficit de 5 000 € à chacun, reportable sur ses seuls bénéfices de location meublée non professionnelle. Si l'un des deux a déjà un déficit antérieur sur un autre meublé, il ne peut pas l'imputer sur la part de l'autre.
• Les amortissements différés (ceux qui n'ont pas pu être déduits faute de résultat suffisant) se suivent aussi par indivisaire : chacun les reprend à titre personnel lors des années bénéficiaires.
• Les seuils (notamment les 23 000 € de recettes qui distinguent LMNP et LMP) s'apprécient, en principe, pour chaque indivisaire à partir de sa quote-part des recettes — un point qui ne s'improvise pas.

En clair : la comptabilité est commune, mais la fiscalité qui en découle est individuelle. C'est ce qui rend l'indivision plus exigeante qu'un dossier en nom propre — et ce qui justifie, plus souvent qu'ailleurs, de se faire accompagner.

Micro-BIC ou réelEt le micro-BIC ?

Dans la documentation de l'administration sur la location meublée, le micro-BIC n'est en principe pas ouvert aux indivisions : on est ramené au régime réel. C'est une lecture qui doit être confirmée pour chaque situation, mais elle va dans le sens de ce que l'on constate pour un bien détenu à plusieurs : la répartition des recettes, des charges et des amortissements demande une vraie comptabilité.

Frais et apports inégauxQuand l'un paie plus que l'autre

Dans la réalité, il est fréquent que l'un des indivisaires finance seul une partie des travaux, du mobilier ou de l'emprunt. Fiscalement, ces dépenses concernent l'activité commune ; mais entre les indivisaires, elles créent un équilibre financier à suivre (apport en compte courant, remboursement, etc.). Il vaut mieux le formaliser — par une convention d'indivision par exemple — que de le laisser implicite : c'est ce qui permet, le jour où les parts évoluent ou où le bien est vendu, de retracer qui a apporté quoi.

La reventeÀ la revente : le même régime, appliqué à chacun

La plus-value d'un meublé détenu à plusieurs relève du même régime que celle d'un meublé en nom propre — celui des plus-values immobilières des particuliers — mais il s'applique à la quote-part de chaque indivisaire :

• l'abattement pour durée de détention joue pour la part de chacun ;
• depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul : ce sont ceux que chacun a effectivement déduits, année après année, selon sa quote-part ;
• l'impôt et les prélèvements sociaux sont calculés (et en principe prélevés par le notaire) pour chaque indivisaire ;
• si les frais de notaire ont été déduits en charge au départ, leur majoration du prix d'acquisition doit être traitée en conséquence, pour la fraction de chacun.

Le cas le plus délicat est celui où les quotes-parts changent en cours de vie du bien (rachat de parts entre indivisaires, donation, succession) : la valeur nette comptable et les amortissements à réintégrer deviennent alors plus difficiles à reconstituer. Raison de plus pour conserver, dès le premier exercice, l'historique par personne.

ChecklistAvant de vous lancer à plusieurs

• Confirmez votre mode de détention (indivision, communauté, société, démembrement) et, si vous êtes mariés, l'effet de votre régime matrimonial.
• Mettez par écrit les quotes-parts et la façon dont les dépenses et apports sont répartis (convention d'indivision).
• Désignez la personne qui accomplit les formalités et tient la comptabilité.
• Choisissez le régime d'imposition avec votre expert-comptable (en principe le réel).
• Prévoyez de conserver l'historique par indivisaire : amortissements déduits, déficits, ARD, apports.

Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent