LMNP en copropriété : que peut interdire le règlement de copropriété ?

« Le syndic m'a dit que je n'avais pas le droit de faire de l'Airbnb » — c'est une phrase qu'on entend souvent, et qui mélange deux choses différentes. Le syndic applique des règles, il ne les invente pas. Pour savoir si votre location est vraiment encadrée ou restreinte, le document à examiner en premier n'est pas une réponse orale du syndic, c'est le règlement de copropriété.

Le principeLe règlement fixe la destination, pas le syndic

La loi prévoit que le règlement de copropriété détermine la destination de l'immeuble ainsi que les conditions de jouissance des parties privatives et communes. Les restrictions aux droits des copropriétaires doivent être justifiées par cette destination. C'est donc ce document — pas une interprétation informelle du syndic — qui pose, le cas échéant, une limite à votre activité.

Quatre situations à distinguerLe type de location change tout

Location meublée classique (résidence principale du locataire) : c'est la situation la moins susceptible de poser problème au regard du règlement — elle relève d'un usage d'habitation classique.
Location saisonnière / meublé de tourisme : c'est là que le règlement devient déterminant. Il faut rechercher la destination de l'immeuble, une éventuelle clause d'habitation bourgeoise ou « exclusivement bourgeoise », une interdiction d'activités commerciales, et toute disposition spécifique aux locations de courte durée.

Une clause d'habitation bourgeoise n'est pas anodine

Une clause d'habitation « exclusivement bourgeoise » peut être interprétée comme interdisant une activité professionnelle dans les lots concernés, ce qui peut inclure le meublé de tourisme selon sa rédaction précise. Beaucoup d'articles en ligne mélangent location meublée classique et meublé de tourisme sous le terme générique « LMNP » — ce sont pourtant deux situations très différentes au regard du règlement de copropriété.

Une évolution récenteLa copropriété peut-elle interdire les meublés de tourisme après coup ?

Depuis la loi du 19 novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent mentionner explicitement l'autorisation ou l'interdiction des meublés de tourisme. Cette même loi a aussi introduit un mécanisme permettant, dans certaines copropriétés, de modifier le règlement pour interdire les meublés de tourisme à une majorité différente de l'unanimité auparavant requise.

Une condition importante, souvent omise

Ce mécanisme ne s'applique pas à toute copropriété : il concerne les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. N'écrivez donc jamais que « toute copropriété peut désormais interdire Airbnb à la majorité » — la réponse dépend du règlement existant de votre copropriété, à vérifier au cas par cas.

Le rôle réel du syndicCe qu'il applique, ce qu'il ne décide pas

Le syndic applique le règlement de copropriété et les décisions régulièrement prises en assemblée générale — il ne dispose pas, à lui seul, d'un pouvoir général d'interdiction de votre activité de location. Une remarque orale du syndic n'a pas la valeur d'une clause du règlement ni d'une décision d'AG.

Depuis 2024, une nouvelle obligation d'information existe : lorsqu'un lot fait l'objet de la déclaration prévue pour un meublé de tourisme, le copropriétaire (ou son locataire autorisé) doit en informer le syndic, et un point sur l'activité de meublés de tourisme dans la copropriété est alors inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Avant d'acheterLa checklist à ne pas sauter

Le meilleur moment pour vérifier tout cela, c'est avant de signer — pas après avoir découvert une restriction en voulant démarrer votre activité. Ne vous contentez jamais d'une réponse orale de l'agent immobilier (« oui oui, on peut faire de l'Airbnb ») : demandez et lisez les documents.

Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
Les éventuels modificatifs ultérieurs du règlement
Les derniers procès-verbaux d'assemblée générale
La destination de l'immeuble, telle qu'énoncée dans le règlement
Les clauses relatives aux activités commerciales et aux locations saisonnières
Toute décision récente de l'AG concernant les meublés de tourisme

Pour un montant engageant, un échange direct avec le syndic sur ce point précis — en plus de la lecture des documents — reste la meilleure façon de sécuriser votre projet avant de vous engager.

Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent

Le syndic peut-il m'interdire de louer mon bien en meublé ?

Non, pas à lui seul. Le syndic applique le règlement de copropriété et les décisions régulièrement prises par l'assemblée générale — il ne dispose pas d'un pouvoir général d'interdiction de votre activité. C'est le règlement lui-même, et éventuellement une décision d'AG, qui peuvent poser une restriction.

Qu'est-ce qu'une clause d'habitation bourgeoise ?

C'est une clause du règlement de copropriété qui limite l'usage des lots à l'habitation, en excluant les activités commerciales ou professionnelles. Selon sa rédaction (« bourgeoise » ou « exclusivement bourgeoise »), elle peut être interprétée comme faisant obstacle à une activité de meublé de tourisme.

Une copropriété peut-elle désormais interdire les meublés de tourisme à la majorité, sans unanimité ?

Dans certains cas seulement, depuis la loi du 19 novembre 2024 — et pas de façon générale. Cette possibilité concerne les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement dédiés au commerce. Ce n'est pas un mécanisme applicable à toute copropriété : vérifiez la situation exacte de la vôtre avant de conclure.

Dois-je informer le syndic si je loue en meublé de tourisme ?

Oui, depuis 2024 : lorsqu'un lot fait l'objet de la déclaration prévue pour un meublé de tourisme, le copropriétaire (ou son locataire autorisé) doit en informer le syndic. Un point d'information sur l'activité de meublés de tourisme dans la copropriété est alors inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

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