À l'achat d'un bien destiné à la location meublée, les frais de notaire représentent souvent plusieurs milliers d'euros. En LMNP au régime réel, vous avez le choix de leur traitement fiscal — un choix qui se prend dès l'entrée dans l'activité et qui structure vos déclarations pour les années à venir.
Les optionsCinq traitements possibles
- Déduction immédiate — 100 % en charge dès l'année 1.
- Amortissement 5 ans — l'option recommandée par défaut.
- Amortissement 7 ans
- Amortissement 20 ans
- Intégré au bien — les frais suivent alors l'amortissement du bâti (jusqu'à 75 ans pour la part gros œuvre).
Il n'existe pas d'option « 40 ans » ni de fourchette générique « 20-40 ans » parfois évoquée ailleurs — ce sont précisément ces cinq choix, ni plus ni moins.
Pourquoi 5 ansL'argument pour la durée par défaut
Un détail qui compteAucun impact sur la plus-value à la revente
Contrairement à l'amortissement du bâti, qui est réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente depuis la loi de finances 2025, les frais de notaire amortis restent sans impact revente — ils réduisent vos impôts pendant la détention sans jamais gonfler la plus-value imposable au moment de vendre. C'est ce qui les distingue de l'amortissement immobilier, souvent perçu (à tort) comme équivalent.
Le choix optimal dépend de votre situation — pour un montant engageant, faites-le valider par votre expert-comptable.
Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent
Oui, c'est l'option « déduction immédiate » : 100 % des frais passent en charge dès la première année. Elle peut créer ou renforcer un déficit reportable, ce qui n'est pas gênant puisque le déficit LMNP se reporte sans limite de durée.
Parce que 5 ans concentre la déduction sur peu d'années sans excès : si vos revenus ne permettent pas d'absorber toute la charge chaque année, le reliquat se reporte simplement, sans rien perdre. Un horizon plus long (7 ou 20 ans) ne se justifie que dans des cas particuliers.
Non — contrairement à l'amortissement du bâti, les frais de notaire amortis ne sont jamais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (loi de finances 2025). C'est un amortissement « sans impact revente ».