À l'achat d'un bien destiné à la location meublée, les frais de notaire représentent souvent plusieurs milliers d'euros. En LMNP au régime réel, vous avez le choix de leur traitement fiscal — un choix qui se prend dès l'entrée dans l'activité et qui structure vos déclarations pour les années à venir.
Les optionsCinq traitements possibles, deux recommandés
- Déduction immédiate — 100 % en charge dès l'année 1. Option recommandée par défaut.
- Amortissement 5 ans — non conforme aux dernières évolutions réglementaires (voir plus bas).
- Amortissement 7 ans — idem.
- Amortissement 20 ans — idem.
- Intégré au bien — les frais suivent alors l'amortissement du bâti (jusqu'à 75 ans pour la part gros œuvre). Seule option d'amortissement avec une base légale claire.
Il n'existe pas d'option « 40 ans » ni de fourchette générique « 20-40 ans » parfois évoquée ailleurs — ce sont précisément ces cinq choix, ni plus ni moins.
Pourquoi la déduction immédiateL'option recommandée, et pourquoi les durées libres ne le sont plus
Un détail qui compteÀ la revente : la différence entre charge et amortissement
Depuis la loi de finances 2025, le prix d'acquisition est réduit du montant des amortissements admis en déduction (article 150 VB du CGI, III). Deux situations bien distinctes :
- Frais amortis (5, 7, 20 ans, ou intégrés au bien) : ce sont des amortissements, donc ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, comme l'amortissement du bâti. Ce n'est pas un amortissement « sans impact revente » comme le mobilier.
- Frais déduits en charge (déduction immédiate) : ce ne sont pas des amortissements, ils ne sont donc pas visés par cette réduction. Selon l'article 150 VB, les frais d'acquisition (frais réels justifiés, ou forfait de 7,5 % du prix) s'ajoutent au prix d'acquisition sans condition de non-déduction préalable — alors que cette condition existe expressément pour les travaux.
Le choix optimal dépend de votre situation — pour un montant engageant, faites-le valider par votre expert-comptable.
Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent
Oui, c'est l'option « déduction immédiate » : 100 % des frais sont comptabilisés en charge dès l'année d'acquisition. Contrairement à un amortissement, une charge n'est pas plafonnée par le résultat de l'exercice : elle peut créer ou renforcer un déficit, reportable sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes. C'est l'option recommandée par défaut.
D'abord parce que le BOFiP ne documente que deux options légales (charge immédiate, ou incorporation suivant la durée du bien) : une durée « libre » de 5, 7 ou 20 ans indépendante du bâti n'a pas de base légale identifiée à ce jour. Ensuite parce que, d'après l'article 150 VB du CGI, des frais déduits en charge ne sont pas des amortissements : ils restent ajoutés au prix d'acquisition à la revente, alors que des frais amortis sont réintégrés comme le bâti. À valider avec votre expert-comptable pour votre dossier avant une revente.
Cela dépend de leur traitement. Amortis (5, 7, 20 ans ou intégrés au bien), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 150 VB III, loi de finances 2025), comme l'amortissement du bâti : ce n'est pas un amortissement « sans impact revente » comme le mobilier. Déduits en charge (déduction immédiate), ce ne sont pas des amortissements : ils restent ajoutés au prix d'acquisition (frais réels justifiés, ou forfait de 7,5 %), sans condition de non-déduction préalable — contrairement aux travaux. Aucune jurisprudence ni doctrine administrative contraire n'est connue à ce jour ; cela vaut tant que le texte et le BOFiP ne changent pas.