En brefCe que vous devez retenir
La question qui décideAssujetti, exonéré, présumé non assujetti : trois situations
La réforme concerne les entités assujetties à la TVA. Pour un bailleur, la fiche de la DGFiP (version de septembre 2026) distingue :
- Le bailleur assujetti dont les loyers sont soumis à TVA (locaux professionnels, location meublée avec au moins trois services para-hôteliers…) : il est pleinement dans le champ, en réception comme en émission.
- Le bailleur assujetti dont les loyers sont exonérés (location d'habitation, article 261 D du CGI) : pas d'obligation d'émission, mais, « bien qu'exonéré », il reste assujetti et doit recevoir les factures électroniques, s'il dispose d'un SIREN.
- Le particulier non assujetti par ailleurs (ou la société civile) qui loue un bien dont il est propriétaire : il est présumé agir à titre privé et n'est pas dans le champ (BOFiP BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50). Il peut écarter cette présomption en choisissant de se placer dans une logique économique et en faisant reconnaître sa qualité d'assujetti.
Les dates à retenirUn calendrier en deux temps
| Date | Pour un LMNP |
|---|---|
| 1er septembre 2026 | Obligation de recevoir des factures électroniques pour les bailleurs assujettis (même exonérés) disposant d'un SIREN ; pas pour le particulier présumé non assujetti |
| 1er septembre 2027 | Obligation d'émission pour les petites et moyennes entreprises assujetties (hors loyers exonérés) |
| Loyers d'habitation exonérés de TVA | Pas d'obligation d'émission électronique, à aucune de ces dates |
Et vos loyers ?Pas de facture électronique au locataire, dans le cas classique
Pour un LMNP qui loue un logement d'habitation meublé, l'exonération de TVA sur ces loyers dispense d'émettre une facture électronique à ce titre. Vos quittances et votre suivi des loyers continuent exactement comme avant.
Et vos factures de dépenses ?Ce qui peut vous arriver en tant que client
C'est là que la réforme vous concerne le plus concrètement : en tant que destinataire de factures, pas d'émetteur. Un artisan qui réalise des travaux, un logiciel de comptabilité, parfois un fournisseur d'énergie peuvent être amenés à établir leur facture pour votre activité, avec votre SIREN — et cette facture peut alors emprunter le circuit de la facturation électronique.
Le point de repère simple : une facture à votre nom personnel (électricité de votre résidence principale, par exemple) reste un justificatif classique, sans lien avec cette réforme. Une facture établie pour votre activité de location, avec votre SIREN ou SIRET, est celle potentiellement concernée. Ne modifiez pas vos contrats existants uniquement à cause de la réforme — laissez la nature de chaque facture déterminer son traitement, pas l'inverse.
Ce que fait LMNPilotLire la facture, pas la recevoir à votre place
Une facture électronique n'est pas simplement un PDF reçu par e-mail : dans les formats retenus par la réforme, comme Factur-X, un PDF lisible est associé à des données structurées (montant, date, fournisseur, TVA) qui peuvent être exploitées directement, sans ressaisie.
La réforme change donc la façon dont certaines factures circulent jusqu'à vous — elle ne remplace ni votre comptabilité, ni vos amortissements, ni votre liasse fiscale, ni le rapprochement bancaire. LMNPilot intervient à l'étape suivante : exploiter ce que vous avez reçu, quelle que soit la plateforme qui vous l'a transmis.
En pratiqueCe qu'il faut faire maintenant
- Vérifiez que vous disposez bien d'un SIREN/SIRET actif pour votre activité de location.
- Faites confirmer par votre expert-comptable si vous êtes assujetti ou présumé non assujetti : c'est ce qui décide de l'obligation de choisir une plateforme agréée pour recevoir vos factures.
- Ne modifiez pas inutilement vos contrats ou vos quittances de loyer à cause de cette réforme.
- Continuez à conserver l'ensemble de vos justificatifs comme aujourd'hui.
- Une fois une facture électronique reçue, utilisez votre logiciel LMNP pour l'exploiter dans votre comptabilité plutôt que de la ressaisir à la main.
Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent
Non, dans le cas classique : la location meublée d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D du CGI), et cette exonération dispense d'émettre une facture électronique pour vos loyers. C'est différent si votre activité comporte des prestations para-hôtelières et devient soumise à TVA — voir notre article dédié à ce sujet.
Cela dépend de sa qualité au regard de la TVA. Selon la fiche de la DGFiP (version de septembre 2026), un bailleur assujetti dont les loyers sont exonérés (article 261 D du CGI) n'émet pas de facture électronique, mais doit pouvoir en recevoir s'il dispose d'un SIREN. À l'inverse, un particulier non assujetti par ailleurs, qui loue un bien dont il est propriétaire, est présumé agir à titre privé : il n'est pas dans le champ, sauf s'il a choisi de faire reconnaître sa qualité d'assujetti (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50). La fiche ne dit pas expressément dans quelle catégorie se range un loueur meublé au réel immatriculé avec un SIRET : faites-le confirmer par votre expert-comptable ou votre service des impôts avant de choisir une plateforme.
Non. Une facture d'électricité ou de travaux établie à votre nom personnel reste un justificatif classique. Seule une facture explicitement établie pour votre activité (avec votre SIREN/SIRET) peut entrer dans le circuit de la facturation électronique — ne changez pas vos contrats existants uniquement à cause de la réforme.
Non. La réception réglementaire passe par une plateforme agréée que vous choisissez vous-même. LMNPilot n'est pas cette plateforme — mais une fois qu'une facture électronique au format Factur-X ou ZUGFeRD vous est parvenue, LMNPilot sait la lire nativement et en extraire les données pour votre comptabilité.