Durées d'amortissement en LMNP : quelle durée pour quel bien ?

En LMNP au régime réel, l'amortissement n'est jamais une seule ligne. Un bien immobilier se décompose en plusieurs composants, chacun amorti sur sa propre durée — et le mobilier, les travaux, les frais d'acquisition suivent encore d'autres règles. Voici les durées de référence, telles qu'elles sont appliquées automatiquement dans LMNPilot.

Le bâtiLe bâti se ventile en 5 composants

À l'achat, le prix du bâti (hors terrain, jamais amortissable) se répartit automatiquement entre cinq composants, chacun avec son poids et sa durée :

Gros œuvre — environ 55 % de la valeur du bâti, amorti sur 75 ans.
Toiture — environ 15 % de la valeur, amortie sur 35 ans.
Réseaux (plomberie, électricité) — environ 10 %, amortis sur 30 ans.
Étanchéité — environ 10 %, amortie sur 15 ans.
Agencements — environ 10 %, amortis sur 15 ans.

Pourquoi ventiler plutôt qu'amortir en bloc

Amortir tout le bâti sur une seule durée moyenne sous-estimerait votre déduction les premières années (la toiture et les réseaux, plus courts, pèseraient comme le gros œuvre). La ventilation par composant colle à la réalité économique de chaque partie du bien.

Le mobilier et les achatsDes durées bien plus courtes

Électroménager : 5 ans.
Cuisine équipée : 10 ans.
Mobilier courant (meubles, literie) : 7 ans.

Les travauxUne grille par nature, pas une durée unique

Des travaux réalisés après l'achat ne suivent pas systématiquement une durée par défaut de 10 ans : LMNPilot propose une durée adaptée à la nature réelle du chantier, pour les cas les plus fréquents :

Toiture complète (réfection) : 25 ans.
Ravalement / façade / isolation extérieure : 20 ans.
Réseaux plomberie / électricité, structure, murs porteurs : 20 ans.
Fenêtres (menuiseries extérieures) : 15 ans.
Salle de bain / cuisine, menuiseries intérieures, chauffage / climatisation, peintures et sols (au-delà de 3 000 €) : 10 ans (durée par défaut des travaux courants).

Une extension du bâti suit, elle, la durée du gros œuvre existant (75 ans) plutôt qu'une durée de travaux — elle agrandit le bien plutôt que de le rénover.

Les frais d'acquisitionUn choix distinct, sur 5, 7 ou 20 ans

Les frais de notaire suivent un traitement à part, avec plusieurs options possibles (déduction immédiate ou amortissement sur 5, 7 ou 20 ans) — voir notre article dédié sur ce sujet.

Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent

Sur combien d'années s'amortit le gros œuvre d'un bien LMNP ?

75 ans — c'est la composante la plus longue, et généralement la plus lourde en valeur (environ 55 % de la valeur du bâti). Une durée longue signifie une déduction annuelle plus faible, mais étalée sur toute la durée de détention typique d'un bien LMNP.

Le mobilier s'amortit-il sur la même durée que le bâti ?

Non, jamais. Le mobilier courant s'amortit sur 5 à 10 ans selon sa nature (électroménager 5 ans, cuisine équipée 10 ans, mobilier courant 7 ans) — des durées bien plus courtes que les composants du bâti, qui vont de 15 à 75 ans.

Une toiture refaite s'amortit-elle sur la même durée qu'une toiture d'origine ?

Pas nécessairement. La toiture D'ORIGINE du bien (ventilée automatiquement à l'achat) s'amortit sur 35 ans. Des TRAVAUX de réfection complète de toiture, eux, suivent une durée dédiée de 25 ans — les deux durées sont proches mais pas identiques, car elles répondent à des logiques différentes (composant d'origine vs remplacement).

Comment LMNPilot le fait pour vous

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