« Résultat négatif » en LMNP ne veut pas dire argent perdu pour le fisc. Ça veut dire déficit reportable : un crédit qui viendra réduire votre imposition future. Mais la mécanique qui le fait naître mérite d'être comprise, parce qu'elle traite différemment les charges réelles et les amortissements.
La règle centraleL'amortissement ne peut jamais créer de déficit
C'est la règle la plus mal comprise du LMNP au réel. Vos charges réelles (copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt…) peuvent parfaitement dépasser vos loyers et créer un déficit. Mais l'amortissement — la déduction comptable de l'usure du bien et du mobilier — ne peut jamais, à lui seul, faire descendre le résultat sous 0 €.
Deux mémoires distinctesDéficit de charges (10 ans) vs amortissement différé (illimité)
LMNPilot — et la réglementation — distinguent deux « réserves » qui se comportent différemment :
- Le déficit de charges : reportable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes, année de naissance par année de naissance (millésime) — passé ce délai, la part non utilisée est perdue.
- L'amortissement différé : reporté sans limite de durée — il attend patiemment qu'un exercice bénéficiaire ait la place de l'absorber.
L'ordre compteL'ordre d'imputation : l'amortissement de l'année d'abord
Quand un exercice est bénéficiaire, l'ordre est le suivant : 1) l'amortissement de l'année, obligatoire, se déduit en premier (le mobilier d'abord, puis le bâti) dans la limite du résultat avant amortissement ; 2) le déficit reportable s'impute ensuite sur ce qu'il reste ; 3) les amortissements différés des années passées ne servent que si vous le décidez. Conséquence à connaître : si l'amortissement de l'année absorbe tout le résultat, le déficit antérieur n'est pas utilisé cette année-là — il vieillit d'un an, et il disparaît au bout de 10 ans. D'où l'intérêt de suivre l'échéance de chaque déficit.
Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent
Non, jamais. C'est une règle centrale du LMNP au réel : l'amortissement ne peut pas, à lui seul, faire passer le résultat sous zéro. La part qui excéderait ce plancher est simplement reportée (amortissement « différé »), sans limite de durée.
Non, en LMNP non professionnel le déficit ne s'impute que sur des bénéfices LMNP futurs — jamais sur le revenu global du foyer. C'est une différence importante avec le LMP.
Le déficit expire à l'issue de la 10ᵉ année suivant celle où il est né et devient définitivement perdu — d'où l'intérêt de suivre chaque millésime plutôt qu'un seul total agrégé.
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