« Résultat négatif » en LMNP ne veut pas dire argent perdu pour le fisc. Ça veut dire déficit reportable : un crédit qui viendra réduire votre imposition future. Mais la mécanique qui le fait naître mérite d'être comprise, parce qu'elle traite différemment les charges réelles et les amortissements.
La règle centraleL'amortissement ne peut jamais créer de déficit
C'est la règle la plus mal comprise du LMNP au réel. Vos charges réelles (copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt…) peuvent parfaitement dépasser vos loyers et créer un déficit. Mais l'amortissement — la déduction comptable de l'usure du bien et du mobilier — ne peut jamais, à lui seul, faire descendre le résultat sous 0 €.
Deux mémoires distinctesDéficit de charges (10 ans) vs amortissement différé (illimité)
LMNPilot — et la réglementation — distinguent deux « réserves » qui se comportent différemment :
- Le déficit de charges : reportable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes, année de naissance par année de naissance (millésime) — passé ce délai, la part non utilisée est perdue.
- L'amortissement différé : reporté sans limite de durée — il attend patiemment qu'un exercice bénéficiaire ait la place de l'absorber.
L'ordre comptePourquoi le déficit s'impute avant l'amortissement
Quand un exercice redevient bénéficiaire, la règle légale impose d'imputer d'abord le déficit reportable, puis seulement ensuite l'amortissement disponible sur ce qu'il reste. La raison : le déficit vient de charges réelles et périt au bout de 10 ans, tandis que l'amortissement différé est impérissable — on consomme donc en priorité ce qui a une date de péremption.
Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent
Non, jamais. C'est une règle centrale du LMNP au réel : l'amortissement ne peut pas, à lui seul, faire passer le résultat sous zéro. La part qui excéderait ce plancher est simplement reportée (amortissement « différé »), sans limite de durée.
Non, en LMNP non professionnel le déficit ne s'impute que sur des bénéfices LMNP futurs — jamais sur le revenu global du foyer. C'est une différence importante avec le LMP.
Le déficit expire à l'issue de la 10ᵉ année suivant celle où il est né et devient définitivement perdu — d'où l'intérêt de suivre chaque millésime plutôt qu'un seul total agrégé.
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