Début d'activité en LMNP : SIRET, régime fiscal, premières démarches

Avant de saisir la moindre écriture, un loueur en meublé doit exister administrativement. Ce n'est pas une formalité accessoire : c'est le point de départ qui conditionne tout le reste, de votre première déclaration à votre premier contrôle de cohérence. Voici les démarches à accomplir en démarrant, et l'ordre dans lequel s'en occuper.

Le principeUne activité commerciale, même exercée à titre non professionnel

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même au statut non professionnel (LMNP). Cela implique une immatriculation, même si vous n'êtes pas un « professionnel » au sens fiscal du terme : les loueurs en meublé, professionnels ou non professionnels, doivent s'immatriculer.

1 — Le SIRETUn numéro à obtenir, dans un délai précis

La déclaration de début d'activité se fait auprès du guichet unique des formalités d'entreprises, qui attribue un numéro SIRET propre à votre activité de location. C'est ce numéro qui identifiera votre dossier auprès de l'administration fiscale par la suite.

2 — Le régime fiscalMicro-BIC ou réel

Deux options s'offrent à vous : le micro-BIC (abattement forfaitaire, sans comptabilité à tenir) ou le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Le régime applicable dépend de votre situation et, lorsque le régime réel est choisi sur option plutôt qu'appliqué par défaut, de la date à laquelle cette option est exercée. Notre article sur le choix entre micro-BIC et réel détaille les critères de décision.

3 — L'espace professionnelSur impots.gouv.fr

Une fois le SIRET obtenu, un espace professionnel rattaché à ce SIRET doit être créé pour pouvoir, plus tard, déclarer vos résultats en ligne. Selon le mode de création choisi, l'activation nécessite notamment un code adressé par courrier — un délai souvent sous-estimé : mieux vaut l'anticiper largement avant votre première échéance déclarative.

4 — La CFEUne formalité distincte, à ne pas oublier

La cotisation foncière des entreprises (CFE) fait l'objet d'une déclaration séparée, avec son propre formulaire (1447-C), déposée auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le bien loué — pas automatiquement via le SIRET, et à déposer au plus tard le 31 décembre de l'année de création. La CFE n'est pas due au titre de l'année civile de création de l'établissement, mais cette exonération ne dispense pas de la déclaration elle-même. Le détail complet fait l'objet de notre article dédié à la CFE en LMNP.

5 — La comptabilitéÀ construire au fil de l'eau

Dès le début de l'activité, prenez l'habitude de conserver et classer vos justificatifs, et de suivre vos recettes et dépenses. Si vous relevez du régime réel, cela permet de construire la comptabilité au fil de l'eau plutôt que de devoir reconstituer l'exercice plusieurs mois plus tard — un exercice nettement plus long et plus risqué en termes d'oublis.

Ce qu'il ne faut pas confondreImmatriculation ≠ création de société

Une immatriculation d'activité (SIRET, guichet unique) n'est pas la même chose qu'une création de société : un loueur en nom propre reste une personne physique, pas une entité juridique distincte. C'est une nuance qui rassure souvent les nouveaux loueurs, inquiets à tort de « créer une entreprise ».

En pratiqueL'ordre qui évite le plus de blocages

Préparez la formalité avant le début de la location (documents, choix de régime), déclarez votre début d'activité dans les quinze jours suivant le début effectif de la location, créez votre espace professionnel dès que le SIRET est disponible, effectuez la déclaration CFE dans les délais, et mettez en place votre suivi comptable dès le début de l'activité. Pour un cas particulier — plusieurs biens, achat en indivision, reprise d'une activité déjà démarrée au micro-BIC — un expert-comptable peut sécuriser ce point de départ, qui conditionne toute la suite.

Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent