Conciergerie et gestion locative en LMNP : quelles dépenses sont déductibles ?

Déléguer la gestion de son bien à une conciergerie ou à un mandataire soulage d'une bonne partie du travail — mais pas de la vigilance comptable. La question qui revient le plus souvent n'est pas de savoir si les frais de conciergerie se déduisent : ils se déduisent. C'est de savoir ce qu'il faut déclarer comme recette quand un intermédiaire encaisse à votre place et ne vous reverse qu'un montant déjà net.

Plusieurs modèlesMandat complet, conciergerie, ménage facturé à part

Plusieurs façons de déléguer coexistent, et elles n'ont pas toutes le même circuit d'argent :

Le mandat de gestion complet : le prestataire gère les réservations, le ménage, l'accueil, et vous reverse un montant net après sa commission.
La conciergerie, souvent plus ciblée sur l'opérationnel (ménage, accueil, remise des clés), avec ou sans gestion des réservations elle-même.
Le ménage facturé séparément, quand vous gérez vous-même les réservations mais déléguez uniquement l'entretien entre deux séjours.

Dans tous les cas, le principe fiscal est le même : la commission ou les honoraires de votre prestataire sont une charge liée à la commercialisation de votre bien, déductible à 100 %, sans prorata d'usage personnel — au même titre que les commissions de plateforme, déjà détaillées dans notre article sur la commission Airbnb.

Le point le plus importantRecette brute ≠ somme reçue sur votre compte

C'est le piège central de tout modèle où un intermédiaire encaisse avant de vous reverser. Ce que vous devez déclarer comme recette, c'est le montant brut payé par le voyageur — pas ce que votre conciergerie vous reverse après avoir prélevé sa commission.

Exemple

Un séjour facturé 1 000 € au voyageur, avec une commission de gestion de 20 % : votre conciergerie vous reverse 800 €. Le brut à déclarer reste 1 000 €, et les 200 € de commission constituent une charge déductible séparée — pas une simple réduction de vos recettes. Le résultat fiscal final est le même dans les deux façons de voir les choses, mais seule la première est correcte : elle seule reflète vos vraies recettes brutes, celles qui comptent pour le seuil des 23 000 €.

Cette distinction n'est pas qu'une question de forme : sous-estimer vos recettes brutes en ne comptant que le net reversé vous fait sous-estimer votre proximité du seuil social, exactement comme pour les commissions de plateforme.

Ménage et frais de gestionDeux catégories distinctes, un même traitement

Le ménage des séjours, qu'il soit facturé par votre conciergerie dans un forfait global ou séparément par un prestataire dédié, reste une charge commerciale déductible à 100 %. Les frais de gestion comptable (expert-comptable, logiciel) suivent le même principe de déductibilité totale, mais restent une catégorie distincte de la conciergerie dans votre comptabilité — les deux ne doivent pas se mélanger dans le même compte, pour garder une comptabilité lisible en cas de contrôle.

Un point annexe à connaître

Si vos dépenses de cadeaux et produits d'accueil aux voyageurs dépassent 3 000 € sur l'année, la loi impose de mentionner ce montant dans le relevé de frais généraux de votre liasse — une simple mention, pas une remise en cause de la déduction. Un point qui ne concerne pas la conciergerie elle-même, mais qui revient souvent dans le même type de dossier.

En pratiqueCe qu'il faut vérifier sur chaque relevé

Un relevé de conciergerie ou de mandataire détaille en général, par séjour : le montant brut facturé au voyageur, la commission prélevée, et le net reversé. Vérifiez que c'est bien le montant brut qui alimente vos recettes déclarées, et que la commission apparaît comme une charge séparée — pas comme une simple différence disparue entre deux chiffres. C'est ce qui permet ensuite un rapprochement bancaire propre : le virement reçu sur votre compte correspond au net, mais votre comptabilité doit refléter le brut et la charge, pas seulement ce qui atterrit sur le relevé.

Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent

Les frais de conciergerie sont-ils déductibles en LMNP au réel ?

Oui, à 100 %, sans prorata d'usage personnel : c'est une charge liée à la commercialisation de votre bien, au même titre que les commissions de plateforme ou le ménage des séjours.

Dois-je déclarer le montant brut de la réservation ou seulement ce que ma conciergerie me reverse ?

Le montant brut, commission de la conciergerie comprise. Ce que vous recevez sur votre compte, net de commission, n'est pas votre recette : c'est votre trésorerie après paiement d'une charge déductible. Confondre les deux sous-estime vos recettes déclarées et votre position par rapport au seuil des 23 000 €.

Le ménage facturé séparément par ma conciergerie suit-il le même traitement que sa commission ?

Oui, les deux sont des charges liées à la commercialisation, déductibles à 100 % sans prorata — qu'ils soient facturés ensemble ou séparément par votre prestataire.

Faut-il distinguer les frais de gestion comptable des frais de conciergerie ?

Oui, ce sont deux catégories différentes dans votre comptabilité (frais de gestion pour l'expert-comptable ou le logiciel, agence/conciergerie pour la commercialisation), même si les deux restent déductibles à 100 % sans prorata. Les distinguer garde une comptabilité lisible et facilite un contrôle.

Comment LMNPilot le fait pour vous

Voir comment LMNPilot catégorise les frais de conciergerie et de gestion →