Charges déductibles en LMNP au réel : la liste complète

« J'ai 8 000 € de dépenses cette année : combien puis-je réellement déduire ? » C'est la question qui revient le plus souvent une fois qu'on a choisi le régime réel. La réponse tient en une distinction simple à énoncer, plus subtile à appliquer poste par poste : charge immédiate, immobilisation amortie, ou dépense qui ne compte jamais.

Le principeTrois sorts possibles pour une dépense

• Charge déductible immédiatement : elle réduit votre résultat en totalité, l'année où vous la payez.
• Immobilisation amortissable : son coût est étalé sur plusieurs années, pas déduit d'un coup.
• Non déductible : elle ne réduit jamais votre résultat fiscal, quel que soit son montant.

Le montant n'est pas, à lui seul, ce qui décide du traitement. Une dépense qui correspond à une immobilisation doit en principe être inscrite à l'actif et amortie. Il existe une tolérance fiscale qui permet, dans certaines conditions, de passer immédiatement en charge certains biens de faible valeur — mobilier, électroménager, petit équipement — sous un montant repère de 500 €. Ce seuil ne transforme pas mécaniquement toute dépense en charge en dessous, ni toute dépense en immobilisation au-dessus : c'est un repère pratique, pas une règle générale. Pour les travaux en particulier, la nature de la dépense compte davantage que son montant — sujet détaillé dans notre article dédié.

1 — Les charges déductiblesCe qui se déduit intégralement l'année du paiement

Liées à l'exploitation courante du bien :

• Charges de copropriété, courantes et exceptionnelles
• Eau, électricité, autres fluides
• Taxe foncière
• Assurance habitation / propriétaire non occupant
• Consommables et entretien courant

Liées spécifiquement à la commercialisation :

• CFE (cotisation foncière des entreprises)
• Frais de gestion : expert-comptable, OGA, logiciel de comptabilité
• Commissions de plateforme (Airbnb, Booking), agence, conciergerie, frais d'annonces
• Ménage des séjours (prestataire), cadeaux et produits d'accueil
• Déplacements liés à la gestion du bien
• Cotisations sociales SSI/URSSAF, si vous y êtes affilié

2 — Les immobilisationsCe qui s'amortit plutôt que de se déduire d'un coup

Mobilier, électroménager, cuisine équipée, travaux d'amélioration ou de remplacement d'un composant, frais d'acquisition (notaire, sauf option de déduction immédiate) : leur coût s'étale sur une durée propre à chacun. Le détail des durées applicables fait l'objet de notre article sur les durées d'amortissement en LMNP.

3 — Le cas de l'usage personnelQuand vous occupez vous-même le logement

Lorsqu'une dépense est engagée exclusivement pour l'activité de location, elle se déduit intégralement, sous réserve de respecter les règles propres à sa nature. Si vous vous réservez des semaines d'usage personnel dans l'année, la part de vos charges mixtes (copropriété, fluides, taxe foncière, assurance, emprunt, amortissement du bien) qui n'est pas déductible se détermine en principe au prorata de cet usage — c'est la méthode que retient LMNPilot. Le détail complet, y compris une méthode alternative admise par la doctrine mais rarement utilisée en pratique, fait l'objet de notre article dédié : « Occuper son bien loué en LMNP saisonnier ».

4 — Ce qui n'est jamais déductibleTrois cas à connaître

• Le remboursement du capital de votre emprunt. Les intérêts et, selon leur nature, les primes d'assurance liées à l'emprunt peuvent constituer des charges déductibles. Le capital, lui, n'est pas une charge : il diminue votre dette.
• Un dépôt de garantie que vous versez (remboursable) : ce n'est pas une dépense, c'est une créance.
• La taxe d'habitation liée à votre usage personnel : elle ne constitue pas une charge de l'activité lorsqu'elle correspond à votre occupation personnelle du logement.

Au-delà de ces cas, toute dépense strictement personnelle, sans lien avec le bien, n'a pas sa place dans votre comptabilité de location.

En pratiqueLa vraie difficulté : bien ranger, pas juste savoir si c'est déductible

La question n'est presque jamais « est-ce déductible ? » — c'est « dans quelle case cette dépense doit-elle atterrir ? » (charge, immobilisation, ou hors périmètre), pour qu'elle se retrouve sur la bonne ligne de votre liasse. Une bonne catégorisation à la saisie évite d'avoir à tout retrier au moment de la clôture.

Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent