Chambre de résidence principale en LMNP au réel : quelles charges déduire ?

Louer une chambre de sa résidence principale à des voyageurs de passage peut relever du LMNP au réel dès que les recettes dépassent la franchise de 760 € par an prévue par l'article 35 bis, II du CGI. Le cas est particulier : vous continuez d'habiter votre logement, tandis qu'une seule pièce est affectée à l'activité de location. La difficulté n'est donc pas seulement de savoir quelles charges sont déductibles, mais surtout quelle fraction de chaque dépense peut raisonnablement être rattachée à l'activité.

Cet article traite uniquement le cas d'une chambre intégrée à la résidence principale du propriétaire, louée à des voyageurs de passage, au régime réel. Le cas d'un studio ou d'une dépendance constituant un logement indépendant obéit à des règles différentes et n'est pas traité ici — voir notre article sur l'éligibilité au LMNP pour situer votre cas précis.

1 — La qualificationLa chambre doit rester une partie de l'habitation principale

Avant même de calculer les charges, il faut que la chambre louée reste, matériellement, une pièce de votre habitation principale — et non un logement indépendant. Le BOFiP apprécie ce caractère indépendant ou non selon la configuration, la superficie et la disposition de l'ensemble : entrée autonome, cuisine ou salle de bains privative, nombre de pièces. Une chambre qui reste accessible depuis l'intérieur de la maison, sans entrée ni cuisine séparées, relève du cas traité ici. Dès que ces éléments d'autonomie sont réunis, ce n'est plus une pièce de l'habitation principale, et la mécanique change entièrement.

2 — Le principeSeules les dépenses liées à l'activité sont déductibles

Au régime réel, une charge doit être engagée dans l'intérêt de l'activité pour être déductible. Lorsque le logement sert à la fois à votre usage personnel et à la location, les dépenses qui concernent les deux ne peuvent pas basculer intégralement d'un côté ou de l'autre :

• Ce n'est pas parce qu'une chambre est louée que toute dépense de la maison devient une charge LMNP.
• Ce n'est pas non plus parce qu'une dépense ne se situe pas physiquement dans la chambre qu'elle est nécessairement hors sujet.

La question est donc, pour chaque dépense : quelle fraction peut raisonnablement être rattachée à l'activité ?

3 — Deux proratasSurface de la pièce, et temps réellement loué

Pour une dépense qui concerne l'ensemble du logement, deux quote-parts se combinent.

Le prorata de surface rapporte la surface de la chambre louée à la surface totale du logement — par exemple 15 m² sur 100 m², soit 15 %.

Le prorata temporel se fonde sur le nombre de nuitées effectivement louées dans l'année, rapporté à 365 jours — pas sur les jours où l'annonce était simplement en ligne ou la chambre disponible à la réservation. Un jour non réservé reste, fiscalement, dans votre sphère privée, même si le logement était affiché en location : c'est cette logique qui distingue une chambre effectivement occupée par des voyageurs d'une chambre que vous conservez, la plupart du temps, pour votre propre usage.

4 — L'exceptionCertaines dépenses échappent au prorata de surface

Le prorata de surface est une clé de ventilation pour les dépenses communes au logement. Il ne s'applique pas à une dépense déjà directement affectée à la chambre — la réduire une seconde fois par la surface de toute la maison n'aurait pas de sens.

Un lit acheté spécifiquement pour accueillir les voyageurs n'est pas utilisé dans les 100 m² de la maison : il n'y a donc aucune raison de retenir 900 € × 15 %. Même logique pour des travaux réalisés exclusivement dans la chambre (peinture, sol, salle d'eau privative), ou pour un fluide — eau, électricité, gaz — doté d'un compteur individuel dédié à la chambre : la facture correspondante n'a pas à être réduite par la surface, puisqu'elle mesure déjà la seule consommation de la pièce. Ces dépenses gardent en revanche le prorata temporel : un meuble ou un compteur dédiés restent, eux aussi, dans votre sphère privée les jours où la chambre n'est pas louée.

À l'inverse, une dépense qui concerne un fluide dont le compteur reste commun à toute la maison — le cas le plus fréquent — continue de suivre le double prorata (surface × temps), même si elle est libellée « eau » ou « électricité ».

5 — Le cas des espaces communsCuisine, salon : une vraie nuance, à documenter

Si vos voyageurs ont accès, en plus de la chambre, à des espaces communs (cuisine, salon, salle de bains partagée), la question ne se résout pas aussi simplement que par la surface de la seule chambre. On ne peut pas conclure que ces pièces sont hors sujet parce qu'elles ne sont pas la chambre, ni leur appliquer mécaniquement la même quote-part de 15 % que la chambre elle-même — l'usage réel de ces espaces par les voyageurs ne suit pas nécessairement cette proportion.

C'est un point que la doctrine ne tranche pas par une formule toute faite : la clé retenue doit refléter la réalité de ce qui est mis à disposition. En pratique, conservez une copie de votre annonce lorsqu'elle précise les espaces accessibles (« chambre privée avec accès à la cuisine et au salon ») — ce n'est pas un justificatif exigé en tant que tel par le BOFiP, mais une pièce utile pour documenter la réalité de l'activité proposée, en cas de contrôle. Si l'accès à des espaces communs est significatif dans votre cas, un ajustement de la quote-part mérite d'être validé avec votre expert-comptable plutôt que déduit seul.

6 — Trois catégories de dépensesPour s'y retrouver

• Dépenses communes au logement (copropriété, taxe foncière, assurance habitation, intérêts d'emprunt ayant financé toute la maison, chauffage central, travaux généraux) : double prorata, surface × temps.
• Dépenses directement affectées à la chambre (mobilier acheté pour la chambre, travaux localisés dans la chambre, fluide à compteur individuel dédié) : pas de prorata de surface, seulement le prorata temporel.
• Dépenses directement liées aux séjours (ménage après un séjour, commissions de plateforme, produits d'accueil) : rattachées à 100 % à l'activité, sans aucun prorata.

Une dépense qui échappe au prorata de surface n'est pas pour autant automatiquement une charge déductible immédiate : il faut ensuite lui appliquer le traitement comptable qui correspond à sa nature (charge, ou immobilisation amortie) — voir notre article sur la distinction entre charge et amortissement pour les travaux.

7 — Et l'amortissement du bâtiLa même logique, appliquée à l'immeuble

Au réel, l'immeuble peut donner lieu à amortissement dans les conditions habituelles du LMNP. Mais tant que vous conservez votre logement pour votre usage personnel, ce n'est évidemment pas la totalité de la maison qui devient un actif professionnel : seule la fraction correspondant à la chambre — surface de la chambre rapportée à la surface totale, puis part réellement louée dans l'année — peut être amortie. C'est le même double prorata que pour les charges communes, appliqué cette fois à la base amortissable du bâti.

8 — La reventeCe qui change, ou pas, pour la plus-value

Déclarer des loyers en BIC ne rend pas automatiquement votre maison taxable à la plus-value. L'exonération de résidence principale (art. 150 U, II-1° du CGI) porte sur le bien qui constitue effectivement votre résidence principale au jour de la vente — une chambre qui reste une pièce intégrée à l'habitation, et non un logement indépendant, n'en fait pas sortir la maison. C'est un point qui distingue nettement ce cas de celui d'une dépendance transformée en logement indépendant, dont la partie louée peut, elle, être taxée séparément à la revente.

Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent