Les durées d'amortissement, on les a détaillées poste par poste dans un précédent article. Reste la question qui suit toujours : « et sur MON bien, ça donne quoi en euros ? » Voici un cas chiffré de bout en bout — avec un avertissement important à garder en tête tout du long : les pourcentages et durées utilisés ici sont des hypothèses pédagogiques pour illustrer la mécanique, pas un barème universel à appliquer tel quel à votre propre bien.
Le cas de départUn exemple pour fixer les idées
Un appartement acheté 250 000 €, mis en service le 1er juin. Mobilier acheté en même temps pour 12 000 €. Les frais de notaire (environ 20 000 €) suivent un traitement à part, détaillé dans notre article dédié — on ne les inclut pas ici pour rester lisible.
Étape 1Séparer le terrain, qui ne s'amortit jamais
Le terrain n'est pas amortissable : seule la construction l'est. Sa valeur doit être déterminée à partir des caractéristiques réelles du bien — l'acte notarié, quand il la mentionne, ou une estimation documentée — et non appliquée automatiquement selon un pourcentage standard lié à une zone géographique.
- Terrain : 250 000 × 15 % = 37 500 € (non amortissable)
- Bâti : 250 000 − 37 500 = 212 500 € (base à amortir)
Étape 2Ventiler le bâti en composants
Le bâti ne s'amortit pas en une seule ligne : il se décompose en composants, chacun avec son poids dans la valeur totale et sa propre durée normale d'utilisation.
| Composant | Poids | Base | Durée | Amort. annuel plein |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 55 % | 116 875 € | 75 ans | 1 558 € |
| Toiture | 15 % | 31 875 € | 35 ans | 911 € |
| Réseaux | 10 % | 21 250 € | 30 ans | 708 € |
| Étanchéité | 10 % | 21 250 € | 15 ans | 1 417 € |
| Agencements | 10 % | 21 250 € | 15 ans | 1 417 € |
| Total bâti | 212 500 € | 6 011 € / an |
Étape 3Ajouter le mobilier
Le mobilier suit ses propres durées, plus courtes que celles du bâti, et variables selon sa nature. Pour simplifier cet exemple, nous supposons que les 12 000 € de mobilier sont amortis linéairement sur 7 ans : 12 000 / 7 = 1 714 € / an.
Total en rythme de croisière : 6 011 + 1 714 = 7 725 € d'amortissement par an.
Étape 4La première année, au prorata
L'amortissement ne démarre pas au 1er janvier : il démarre au mois de mise en service du bien — qui, dans un dossier réel, peut différer de la date d'achat — et se calcule au prorata du nombre de mois restants dans l'année. Supposons que le bien soit mis en service le 1er juin : il reste alors 7 mois d'utilisation sur l'exercice, de juin à décembre inclus.
Ce prorata n'est pas une perte : le plan d'amortissement se poursuit simplement jusqu'à ce que la totalité de la base amortissable ait été amortie, sur une année supplémentaire à la fin du plan.
Ce que ce calcul ne montre pas encoreLe plafond fiscal
Cet amortissement de 7 725 € (ou 4 506 € la première année) est le montant comptable théorique. Fiscalement, il n'est déductible que dans la limite de votre résultat avant amortissement. Si une partie dépasse cette limite, elle n'est pas déductible au titre de l'exercice : elle est suivie et pourra être déduite ultérieurement, dans les conditions prévues par l'article 39 C — voir notre article sur le résultat comptable et le résultat fiscal, qui détaille ce mécanisme avec son propre exemple chiffré.
En pratiqueCe que LMNPilot calcule pour vous
Ce calcul, LMNPilot peut le construire à partir des caractéristiques de votre bien : valeur d'entrée, ventilation terrain/construction, composants, durées d'amortissement et date de mise en service. Comprendre la mécanique reste utile, ne serait-ce que pour vérifier que les chiffres affichés correspondent à ce que vous attendez sur votre propre dossier.
Questions fréquentesCe qu'on nous demande le plus souvent
Parce que l'amortissement démarre au mois de mise en service du bien, pas au 1er janvier. La première année est calculée au prorata du nombre de mois restants — le plan d'amortissement se poursuit ensuite jusqu'à ce que la totalité de la base amortissable ait été amortie, sans rien perdre.
Non. Le terrain n'est pas amortissable et doit être distingué du bâti, mais sa valeur se détermine à partir des caractéristiques du bien et des éléments disponibles (acte notarié, avis d'imposition foncière…) — ce n'est pas un pourcentage standard applicable partout.
Pas nécessairement : la durée dépend de la nature du mobilier. 7 ans est une hypothèse courante pour du mobilier de literie/assise, mais l'électroménager ou une cuisine équipée suivent d'autres durées — voir notre article sur les durées d'amortissement.
Il n'est pas perdu : il est suivi et pourra être déduit ultérieurement, dans les conditions prévues par l'article 39 C, dès qu'un exercice bénéficiaire aura la place de l'absorber.
Voir ce calcul appliqué automatiquement à votre bien dans LMNPilot →