Pourquoi LMNPilot
LMNPilot poursuit quatre objectifs, qui structurent tout l'outil :
- Piloter votre LMNP d'un point de vue fiscal, au fil de l'année — pas seulement au moment de la déclaration.
- Garantir la qualité des données entrantes, pour que vos liasses fiscales reposent sur une comptabilité fiable.
- Réduire le risque d'erreur et de non-conformité, en appliquant rigoureusement les règles du régime réel simplifié.
- Produire vos liasses fiscales et réduire vos coûts d'expertise comptable, sans sacrifier la rigueur.
Ce guide vous montre comment l'application est organisée pour vous aider à atteindre ces quatre objectifs, étape par étape.
Il s'adresse aux loueurs en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel simplifié, en location saisonnière, qui utilisent LMNPilot pour gérer leur bien. Il est organisé par étape de votre parcours dans l'application plutôt que par menu : d'abord démarrer, puis le suivi au quotidien, puis les vérifications et la fiscalité, et enfin la clôture annuelle.
1. Démarrer avec LMNPilot
La première visite pose les bases de tout ce que l'application calculera ensuite — mieux vaut prendre quelques minutes ici.
Créer son dossier
L'onboarding vous demande, dans l'ordre : les caractéristiques de votre bien (lieu, date d'achat, prix, frais de notaire), votre financement (emprunt ou non), votre situation fiscale (tranche marginale d'imposition), et les plateformes sur lesquelles vous louez (Airbnb, Booking, direct…).
Que louez-vous exactement ?
Trois cas sont gérés, avec des règles fiscales différentes : une résidence secondaire classique, une dépendance indépendante (studio, garage aménagé — entrée et sanitaires propres, distincts de votre résidence principale), ou une chambre de votre résidence principale louée à des voyageurs de passage (Airbnb, courts séjours — art. 35 bis, II du CGI). Ce dernier cas ne concerne pas un locataire qui élit domicile dans la pièce (étudiant, salarié saisonnier), qui relève d'un régime différent et reste hors périmètre.
Un choix important dès le départ : le traitement des frais de notaire
LMNPilot vous demande comment traiter vos frais d'acquisition : en déduction immédiate ou en les intégrant au coût d'acquisition du bien. Ce choix a un impact sur le résultat fiscal immédiat et sur le calcul de la plus-value en cas de revente. LMNPilot en tient compte dans ses simulations.
La date de mise en service : le départ de l'amortissement
L'amortissement de votre bien démarre à sa date de mise en service : le jour où il est prêt à être loué (travaux et ameublement terminés) — ni la date de l'acte chez le notaire, ni l'arrivée du premier locataire. La première année est calculée au jour près, sur une année de 360 jours (12 mois de 30 jours, premier jour inclus) : par exemple, une mise en service le 20 mars compte 11 jours en mars + 270 jours d'avril à décembre, soit 281/360 de l'annuité. Cette date se renseigne dans « ✎ Modifier » le bien (champ facultatif ; sans date, l'amortissement démarre le 1er du mois d'acquisition). Pour un bien que vous déteniez déjà avant de passer en LMNP, c'est la date d'affectation à l'activité (déclaration de début d'activité), sur la valeur du bien à cette date.
Importer ses premiers documents pour gagner du temps
Plutôt que de tout ressaisir à la main, vous pouvez déposer directement :
- l'acte de vente (prix, frais, date),
- l'échéancier de prêt (tableau d'amortissement de l'emprunt),
- une ancienne liasse fiscale si vous repreniez une comptabilité d'un autre outil ou d'un cabinet,
- un état de suivi des amortissements différés (SUIV39C) si vous en avez un, pour reprendre l'historique sans le ressaisir.
L'application lit ces documents et pré-remplit les champs correspondants ; vous validez ou corrigez avant de continuer.
Importer son tableau d'amortissement de prêt
Si vous financez le bien par emprunt, chargez dès maintenant votre échéancier de prêt (module 🏦 Emprunt) — c'est une étape essentielle, pas une option de confort. Elle garantit la qualité de vos projections et simulations, et permet de ventiler chaque échéance dans les bonnes catégories : capital (non déductible), intérêts et assurance emprunteur (déductibles). Sans cet import, l'application ne peut qu'estimer ces montants dans le Budget.
Cas particulier : un bien possédé avant de passer au LMNP réel
Si vous louiez déjà au micro-BIC, ou si le bien était votre résidence avant de le mettre en location, il n'entre pas dans l'activité à son prix d'achat d'origine mais à sa valeur vénale au moment de l'entrée dans l'activité. L'onboarding propose une section « Origine du bien » dédiée à ce cas.
2. Le tableau de bord — et vos paramètres (Budget)
C'est l'écran que vous ouvrirez le plus souvent. Mais avant de le lire, un point important : le Budget est le point d'entrée qui nourrit ce que le tableau de bord affiche.
Commencez par le Budget
Dans « ⚙️ Budget », vous réglez votre prévisionnel : charges attendues sur l'année, estimation des intérêts et de l'assurance d'emprunt (tant que l'attestation d'intérêts d'emprunt réelle n'est pas reçue), objectif de revenus locatifs, et semaines d'usage personnel. Tant que ce prévisionnel n'est pas renseigné, le tableau de bord n'a rien à projeter.
Si vous occupez votre bien : deux façons d'en tenir compte
Dans la gestion fiscale du bien (« ✎ Modifier »), vous choisissez entre le prorata (charges et amortissements réduits selon votre usage) et la valeur locative (tout reste déduit, et la valeur de votre usage s'ajoute à vos produits imposables). Le Budget reçoit ensuite vos valeurs : une part d'occupation personnelle ou un montant annuel. Si votre Agenda dépasse le budget, c'est l'Agenda qui est retenu.
Puis lisez le tableau de bord
Une fois le Budget rempli, le tableau de bord devient lisible d'un coup d'œil :
- La jauge « Jusqu'où louer sans impôt » : le cœur de l'écran. Elle situe vos loyers par rapport au seuil au-delà duquel vous payez de l'impôt, une fois vos charges et l'amortissement de l'année déduits.
- Deux cartes clés : « Réserve d'amortissements » (les amortissements reportés ou encore disponibles pour les prochains exercices — leur utilisation peut avoir des conséquences sur le calcul de la plus-value en cas de revente) et « Résultat fiscal » (votre bénéfice imposable, ou votre déficit reporté).
- La zone « À votre attention » : tout ce qui mérite un coup d'œil — seuil social proche, justificatifs manquants, écarts à rapprocher — disparaît entièrement s'il n'y a rien à signaler.
- Le bloc Charges & amortissements : compare, poste par poste, le prévisionnel au réalisé. Un mode 🧪 Simulation permet de tester des hypothèses sans rien enregistrer. L'amortissement de l'année (mobilier, puis bien immobilier) est obligatoire : il se cale tout seul sur votre résultat. Vos anciens amortissements en réserve, eux, restent à votre main : un curseur « Anciens amortissements en réserve » vous laisse choisir combien en utiliser pour réduire votre bénéfice (aucun par défaut).
3. Saisir ses recettes et dépenses
C'est l'écran où vit votre comptabilité au quotidien. Trois façons d'y faire entrer une écriture, du plus rapide au plus manuel.
Le plus rapide : scanner un justificatif
Déposez une facture, un ticket ou un avis (🧾 Justificatifs) : l'application en extrait le montant, la date, la catégorie, et crée l'écriture. Vous vérifiez avant de valider.
Le plus efficace pour un volume : les imports en masse
- Import CB : déposez votre relevé bancaire (CSV, PDF ou image, toutes banques), toutes les opérations sont créées d'un coup, catégorisées automatiquement (règles apprises, affinées par vos corrections).
- Import Plateforme : déposez votre relevé Airbnb/Booking/Abritel, loyers/ménage/commissions sont ventilés automatiquement.
La saisie manuelle — et un point important : les deux dates
Dans le tiroir de saisie, chaque écriture porte en réalité deux dates :
- la Date : la date de rattachement de l'opération à l'exercice comptable,
- la Date de trésorerie (champ optionnel, masqué par défaut) : le mouvement bancaire réel, lorsqu'il intervient à une date différente.
Dans l'immense majorité des cas, les deux coïncident et vous n'avez rien à faire. Par exemple, pour un acompte encaissé en septembre pour un séjour en février de l'année suivante, LMNPilot peut rattacher le produit à la période du séjour tout en conservant la date d'encaissement.
Une charge ou un produit à cheval sur deux années
Assurance annuelle, électricité à cheval sur décembre-janvier… ne créez jamais deux écritures : renseignez la « période réellement couverte » (Début/Fin) dans le tiroir, et LMNPilot répartit automatiquement la bonne part sur chaque exercice à la clôture.
Bien choisir sa catégorie (et sa sous-catégorie)
Chaque écriture porte une catégorie (copropriété, travaux, ménage, CFE…) et, pour certaines, une sous-catégorie facultative plus précise. Ce n'est pas un détail cosmétique : c'est la catégorie qui détermine le compte comptable utilisé, et donc la ligne exacte de vos déclarations (2031/2033). Prenez le réflexe de vérifier la catégorie proposée avant de valider, surtout sur un import en masse.
Charge immédiate ou immobilisation : un choix structurant
Pour certaines dépenses, LMNPilot propose le traitement adapté : déduction immédiate ou immobilisation suivie d'un amortissement. Ce traitement peut avoir un impact durable sur votre résultat fiscal.
Le mobilier : équipement initial ou renouvellement
Le mobilier acheté pour équiper votre logement avant sa première location (lits, canapé, électroménager, vaisselle…) s'amortit, quel que soit son prix. Plus tard, le remplacement ponctuel d'un meuble de moins de 500 € HT peut, en pratique, être déduit directement. LMNPilot applique ces règles à la saisie et vous alerte quand un achat suit de près votre première mise en location : il pourrait s'agir d'un complément d'équipement initial.
Vous aviez déjà saisi ce mobilier en charge ? L'écran 🛋️ Mobilier à amortir (« Tous les outils ») liste les achats concernés, vous montre l'effet sur votre résultat avant de confirmer, et ne touche jamais un exercice clôturé.
Une facture qui mêle plusieurs natures : l'éclater en lignes
Un ticket de caisse mélange souvent des outils, des matériaux et un équipement ; une commande de carrelage, du matériel et des fournitures. Chaque nature se traite différemment (charge, immobilisation). Plutôt que de créer une dépense globale, éclatez la pièce : un article devient une ligne.
- Dans 🧾 Justificatifs, cliquez « ✂️ Éclater en plusieurs lignes » sous la zone de dépôt (ou sur le résultat d'une analyse).
- Déposez toutes les photos ou pages de la même pièce (jusqu'à 6) : elles sont lues ensemble.
- LMNPilot lit les articles, rattache les remises (chèque fidélité…) à leur article et convertit une commande en HT vers le TTC. Vous ajustez chaque ligne : libellé, montant, catégorie, charge ou immobilisation, case « Outil ».
- La somme des lignes doit égaler le total de la pièce : le contrôle est permanent, la création n'est possible que s'il est au vert. Si la date est illisible, elle vous est demandée.
- Choisissez si besoin un projet de travaux (voir plus bas) : les lignes sont alors « à qualifier plus tard », sauf les outils.
Le même justificatif est rattaché à chaque ligne, et le mouvement bancaire correspondant est relié automatiquement s'il existe. Pour un acompte, les dépenses portent le total de la commande : le rapprochement se fera quand le débit correspondra.
Et pour une écriture déjà saisie ou importée par carte bancaire ? Ouvrez-la dans Recettes & dépenses puis cliquez « ✂️ Éclater » : LMNPilot relit le justificatif déjà rattaché (ou vous saisissez les montants avec « Scinder »). La première ligne conserve l'écriture d'origine et son rapprochement bancaire ; les autres reprennent le même justificatif et les mêmes liens bancaires.
Cela fonctionne aussi pour une recette et pour un prêt : un virement Booking reçu en net se décompose en loyer brut, commission et frais de service (le brut compte pour le seuil des 23 000 €) ; une échéance de prêt chargée en global se décompose en capital, intérêts et assurance. Des modèles sont proposés, avec un bouton « ⚖ Équilibrer » pour retomber sur le montant d'origine.
Une facture mensuelle de plateforme : la rattacher à plusieurs écritures
La facture mensuelle de Booking (commission + frais de service de paiement) justifie en réalité de nombreuses écritures : celles de chaque séjour, créées par l'import de votre relevé de plateforme. Dans 🧾 Justificatifs, cliquez « 🔗 Rattacher à plusieurs écritures » : LMNPilot lit la facture, retrouve les écritures de commission et de frais des séjours partis pendant la période facturée et vérifie que leur total redonne exactement les montants de la facture. Vous ajustez la sélection si besoin, puis le fichier est rattaché à chacune. Aucun montant n'est modifié.
Un chantier de rénovation : regrouper les factures dans un projet de travaux
Une rénovation (salle de bain, cuisine…) arrive en plusieurs factures étalées sur quelques semaines. Dans 🏗️ Projets de travaux (« Tous les outils »), regroupez-les sous un même projet : vous voyez le coût total du chantier, avec le traitement de chaque ligne et la ventilation du coût (immobilisation, charge, en cours, à qualifier).
Le regroupement seul n'a aucun effet sur vos comptes. Une fois le chantier terminé, « Qualifier le chantier » décide s'il se déduit ou s'amortit. Quatre choix :
- Immobilisation : une rénovation ou une amélioration d'ensemble. Toutes les factures s'amortissent ensemble à partir d'une date de mise en service unique, sur une durée d'usage que vous justifiez (15 ans proposés pour un agencement intérieur, modifiables).
- Charge : entretien ou réparation courante, déduite l'année de chaque facture.
- Mixte : vous choisissez dépense par dépense — charge, immobilisation, immobilisation en cours ou « à qualifier plus tard ». Les outils achetés pour le chantier restent des charges ; les matériaux et équipements posés s'immobilisent.
- Chantier encore en cours : les factures sont inscrites en « immobilisations en cours » (compte 231) — ni déduites, ni amorties — jusqu'à la mise en service. Si le chantier est inachevé au 31 décembre, c'est ce qui apparaît à votre bilan.
Un élément réellement autonome et remplaçable seul (un meuble vasque, par exemple) peut avoir sa propre durée et sa propre date de mise en service : section « Éléments autonomes ». Inutile de décomposer plomberie, carrelage et sanitaires pour un petit chantier. L'effet sur votre résultat vous est montré avant d'appliquer, exercice par exercice, et les exercices clôturés ne sont jamais modifiés. Le contrôle de cohérence vous signale les chantiers non qualifiés avant la clôture.
Vos déplacements liés à la gestion du bien
L'écran 🚗 Déplacements permet d'enregistrer vos trajets liés au bien (visite, travaux, état des lieux, AG de copropriété…) : date, motif, kilométrage. LMNPilot calcule automatiquement le montant déductible selon les règles et le barème applicables à votre situation et crée l'écriture correspondante.
4. Suivre son agenda et son seuil social
L'agenda
L'écran 📅 Agenda centralise vos réservations, tous canaux confondus (Airbnb, Booking, direct…). Les réservations passées peuvent alimenter vos écritures comptables ; les futures restent prévisionnelles. Vous pouvez aussi y bloquer des périodes d'usage personnel.
Avec la valeur locative, chaque période bloquée peut recevoir une valeur : saisissez-la ou cliquez sur « Estimer d'après mes séjours ». Le justificatif se télécharge depuis le Budget.
Le seuil social des 23 000 €
Si vous louez en courte durée (meublé de tourisme), le dépassement de 23 000 € de recettes peut entraîner une affiliation à un régime social et le paiement de cotisations sociales, distinctes de l'impôt sur le revenu. Les modalités dépendent notamment de votre situation et du régime applicable. Le tableau de bord affiche un compteur dédié, basé sur votre agenda, avec la marge restante et une estimation SSI vs régime général une fois le seuil franchi.
Comparer avec vos plateformes (iCal)
Un troisième onglet permet de coller le lien iCal exporté par chaque plateforme et de vérifier les écarts (réservation manquante, annulation non reflétée…) — à la demande, jamais automatique, et sans jamais récupérer de nom ni de tarif depuis l'iCal.
5. Vérifier que tout colle
L'onglet Relevés — voir le sort de chaque ligne bancaire
Dans l'écran ✍️ Écritures, l'onglet 📄 Relevés répond à une question simple : « qu'est-ce que LMNPilot a fait de cette ligne de mon relevé bancaire ? ». Chaque ligne porte un badge :
- ⑂ Ventilé : la ligne (loyer Airbnb/Booking, échéance de prêt…) a été éclatée en plusieurs écritures ; le détail s'affiche directement.
- 🚫 Hors LMNP : un mouvement personnel passé par erreur sur ce compte, exclu de la comptabilité.
- 🪞 Mirroré : une écriture créée automatiquement en miroir de la ligne bancaire (aucune saisie manuelle nécessaire).
- ✓ Rapprochée : liée à une écriture saisie par ailleurs — le détail du lettrage, lui, reste dans l'écran Rapprochement.
- 🟠 À traiter : rien n'est encore fait pour cette ligne.
Rapprochement bancaire
L'écran 🔗 Rapprochement vérifie que chaque mouvement de votre relevé bancaire a bien sa contrepartie côté écritures, et inversement, lorsque ce mouvement doit avoir une contrepartie comptable. Beaucoup de rapprochements se font seuls (échéances de prêt, justificatifs scannés, suggestions plateforme) ; pour le reste, sélectionnez le même montant des deux côtés et cliquez « Lier ».
Contrôle de cohérence
Avant de clôturer un exercice, l'écran Comptabilité propose un contrôle de cohérence automatique : FEC équilibré, actif = passif, amortissements cohérents avec le registre, seuils déclaratifs — chaque point signalé vous dit quoi vérifier avant de figer l'année.
6. Piloter sa fiscalité
Fiscal — la projection pluriannuelle
L'écran 📈 Fiscal projette votre résultat sur plusieurs années : à partir de quand redevenez-vous imposable, comment évolue votre déficit reportable, jusqu'où vous pouvez louer sans impact.
Simulation — utiliser vos anciens amortissements du bâti ou payer l'impôt maintenant
L'amortissement de l'année est obligatoire : il se déduit tout seul. L'écran 📊 Simulation porte sur le seul choix qui vous reste, vos anciens amortissements du bâti mis en réserve : les utiliser maintenant (moins d'impôt aujourd'hui, mais plus de plus-value à la revente) ou payer l'impôt maintenant ? Le montant concerné est tiré de votre dossier. Elle indique à partir de quelle durée de détention l'écart de fiscalité à la revente compense l'économie d'impôt réalisée aujourd'hui, prélèvements sociaux inclus des deux côtés, et vous permet d'appliquer votre choix d'un clic.
7. Préparer une revente
L'écran 🏠 Revente répond à « si je vends à tel prix, telle année, combien me reste-t-il vraiment ? ». Deux curseurs seulement — prix de vente et année — et un chiffre mis en avant : le capital disponible (prix − fiscalité − capital restant dû du prêt), pas seulement la plus-value.
Un bloc « Comprendre mon calcul » détaille le prix d'acquisition corrigé, les amortissements réintégrés, les abattements pour durée de détention. Des alertes apparaissent automatiquement près d'une année-seuil (5, 6, 22, 30 ans).
La trajectoire patrimoniale
Le second onglet trace plusieurs courbes sur 10 à 30 ans (valeur du bien, capital restant dû, plus-value, fiscalité…) pour voir comment votre situation évolue dans le temps. Cliquer sur un point de la courbe bascule directement sur une simulation détaillée de cette année-là.
8. Clôturer et déclarer
Un choix de méthode à faire avant votre première clôture
Quand votre résultat ne couvre pas tous vos amortissements de l'année, la part non déductible est mise en réserve (amortissements différés). Deux lectures sont possibles pour décider lesquels sont déduits en premier — la doctrine n'impose pas clairement l'une des deux, c'est donc votre choix, dans « ✎ Modifier » le bien : priorité au mobilier (par défaut : le mobilier est déduit d'abord, le bâti est mis en réserve en priorité, ce qui limite la plus-value à la revente) ou au prorata des dotations (la déduction et la réserve sont réparties proportionnellement entre mobilier et bâti). Ce choix devient définitif dès qu'un exercice est clôturé : parlez-en à votre expert-comptable avant de clôturer.
Clôturer l'exercice
Une fois le contrôle de cohérence passé en revue, clôturez l'exercice depuis 📒 Comptabilité. La clôture fige le résultat fiscal réel et reporte les amortissements différés / le déficit vers l'année suivante. Après clôture, l'année n'est plus modifiable sans la rouvrir.
Télécharger les documents officiels
Toujours depuis Comptabilité, menu Exports :
- FEC : le fichier des écritures comptables au format réglementaire, accompagné d'une notice technique LMNPilot,
- Liasse 2031 : désormais un classeur à 2 onglets — le résultat fiscal 2031 et l'annexe 2031 Bis-SD (bénéfice/déficit non professionnel),
- 2042-C-PRO : récapitulatif des cases à reporter dans votre déclaration de revenus personnelle,
- Liasse 2033,
- État ARD (SUIV39C) : un justificatif de contrôle sur vos amortissements différés, ventilé par catégorie (bâti et frais d'acquisition / mobilier et équipements) et par composant — utile pour justifier, à la revente, ce qui a réellement été déduit.
9. Gérer son compte
L'icône de profil (en haut à droite) ouvre un menu regroupant l'administratif :
- 💾 Ma sauvegarde : téléchargez tout votre dossier en local — fichier autoportant + FEC + documents. C'est votre garantie de ne jamais rester prisonnier de l'outil.
- 🔗 Liens démo : générez un lien de consultation en lecture seule, valable 30 jours — le moyen prévu pour faire valider vos comptes par votre expert-comptable, sans lui créer de compte.
- 👤 Mon compte : profil, sécurité, et le suivi de votre usage de l'assistant IA.
- 📖 Guide fiscal : les explications pédagogiques du régime réel LMNP.
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